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上半年百城土地交易低位徘徊:哪城卖地超千亿,哪家房企储地多?
发布日期:2022-07-06 20:59    点击次数:191
今年上半年,房地产市场销售端、融资端未见明显改善,房企资金压力犹存,在此背景之下,房企在土地投资上愈加谨慎严苛,导致土地市场交易量及溢价率低位徘徊。据中原地产研究院统计,今年上半年全国供地100个热点城市成交金额只有1.63万亿元,而在2021年同期则高达3.14万亿元,同比减少48.08%。值得关注的是,全国楼市逐渐见底的迹象出现了。业内人士预计,随着新一轮集中土拍开启,整体土地市场有望走出低谷。卖地超千亿元城市由6个缩至3个今年上半年,100个热点城市卖地金额同比下调幅度明显,而且大部分城市土地成交均明显下调。据中原地产研究院统计,今年上半年,全国卖地最多的100个热点城市卖地金额也只有1.63万亿元。而在2021年同期,100个城市卖地金额高达3.14万亿元。由此可见,今年上半年100个热点城市卖地金额同比减少48.08%。值得关注的是,6月最后三天,4个城市集中土拍。6月30日,杭州第二批集中供地开拍,45宗地块全部成交,总成交价约557.2亿元。至此,今年上半年杭州土地出让金收入接近1552亿元,再次领跑全国。6月29日,武汉第二批集中供地收金113亿元,宁波第二批集中供地收金161亿元。6月28日,合肥第二批集中供地揽金超247亿元。对此,中原地产首席分析师张大伟表示,从各级城市卖地数据看,2021年上半年有6个城市卖地超过千亿元,包括杭州、上海、北京、广州、南京、重庆,而在2022年上半年超过千亿元的城市只有杭州、上海与北京。此外,22城今年首批集中供地共计成交4969亿元,同比下降52.7%;涉宅用地成交面积则不及去年首批集中供地的40%。对此,张大伟预计,2022年土地市场将比2021年有一定下调。而从全国楼面价来看,诸葛找房数据研究院数据显示,2022年上半年全国土地成交楼面价为5512.96元/平方米,创十年内次新高,较去年同期小幅下跌1.37%,较去年下半年上涨23.55%。其中,一线城市土地平均溢价率为3.73%;二线城市土地平均溢价率为4.83%;三四线城市土地平均溢价率为4.26%。整体来看,今年上半年土地市场仍处于历史低溢价成交局面,不及去年上半年的水平。值得一提的是,今年上半年,为了提振企业购地意愿,多数城市均提供了优质地块,比如北京第二批集中供地推出了朝阳区太阳宫地块及丰台区亚林西地块等。此外,苏州第二批集中供地共成交20宗地块,其中有3宗地块溢价成交,土地溢价率都达到15%。在亿翰智库分析人士看来,即使这些地块达到了最高溢价率15%,但其未来售价与周边二手房价仍将出现倒挂现象,去化及利润空间都没有太大压力。对于今年上半年土地市场的情况,亿翰智库分析人士认为,商品房市场恢复情况以及地块质量高低是房企愿意溢价竞争土地的决定性因素。分城市来看,合肥、西安的商品房市场恢复情况较好。其中,自5月以来,合肥接连优化购房政策,新房成交量环比小幅提升,市场处于供不应求的状态,因此合肥地块成为房企竞拍热点。而西安连续3个月新建商品住宅销售价格环比上升,在利好政策出台后,二手房挂牌量也在持续攀升,因此房企补仓意愿较强。中海、华润置地新增货值超千亿元对于房企来说,及时补充土地储备资源也是当务之急。但在民营企业频繁“出险”(即陷入流动性困难)的背景下,一些稳健且有国企、央企背景的房企成为当前土地市场上的主角,还有不断涌现的地方型企业,如上海临港新城投资、苏州高新、廊坊临空房地产等。据亿翰智库统计的1-6月房企累计新增全口径货值,今年1-6月,中海地产新增货值达1102.00亿元,华润置地及招商蛇口新增货值分别达到1012.00亿元、927.00亿元。其中,6月份,华润置地、招商蛇口等大型央企单月拿地金额超百亿元。比如,华润置地成为北京第二批集中供地拿地金额最多的企业,分别以74.7亿元、44.16亿元入手北京丰台亚林西地块、昌平区北七家镇平西府地块,总成交价达118.86亿元。招商蛇口则在上海第一批集中供地中连夺4宗地块,耗资169.45亿元。此外,招商蛇口还在合肥、温州分别拿下2宗地块及1宗地块,分别耗资46.30亿元及27.46亿元。从各梯队房企新增土地货值门槛值来看,也呈现下降的走势。据亿翰智库统计数据显示,今年上半年,房企新增土地货值TOP10的门槛值为324.42亿元,同比下降73%;TOP50的门槛值为41.64亿元,同比下降83%,TOP100的门槛值为24.03亿元,同比下降56%。对于民营企业来说,亿翰智库分析人士认为,由于销售端不见好转,投入的资金难以回流,因此企业就会缩减投资支出避免更多地沉淀成本,加上去库存及降杠杆的压力,企业对未来市场走势的判断更加审慎,“宁愿不拿地也不能拿错地”成为共识。预计下半年土地供应将发力,成交随之上涨展望2022年下半年,业内大多认为较上半年会有起色。尤其是随着房企融资环境的改善,民营房企拿地意愿或逐步增强,但短期难以扭转国企、央企及各城市城投拿地为主的局面。对此,诸葛找房数据研究院认为,随着疫情得到有效控制,楼市销售端也于5月显露出回升迹象,房企资金流进而得到一定的补给,同时重点城市将开启第二、三批甚至第四批集中供地,预计下半年土地市场供应端将发力,成交随之上涨。另外,随着政策宽松效应逐步显现,诸葛找房数据研究院预计,下半年土地溢价率小幅上升,流拍率呈现下降趋势,但整体变化幅度不会过大。张大伟也认为,从6月土地市场成交情况来看,全国楼市逐渐见底的迹象出现了,而房企拿地热情有所恢复,开始从国企、央企向民企蔓延。随着杭州、上海等城市将开始新一轮土拍,整体土地市场有望从低谷走出。但在亿翰智库分析人士看来,下半年,民营房企依旧面临着较大的债务偿还规模。相比之下,国企、央企等资金压力较小,此类房企依旧保有一定拿地意愿。“土地市场能否回暖更多取决于销售端状况。若房企销售状况好转,那么部分市场基本面比较好的城市,土拍市场或会恢复一定热度,如苏州、南京等。但若房企销售状况弱于预期,企业短期内将仍保持审慎拿地的态度。” 亿翰智库分析人士如是说。新京报记者 袁秀丽 图/中原地产研究院编辑 武新 校对 柳宝庆 贾宁